一、报告宗旨

笔者对2021年度上半年重庆市物业服务合同纠纷类在渝裁判案件进行大数据检索，梳理物业服务中常见的一些纠纷，并对司法实务中的裁判观点进行归纳整理，以此提炼出法院统一的裁判规则，同时助力物业服务企业的风险管控。

二、检索条件

数据来源：威科先行法律信息库

裁判时间：2021年1月1日—2021年6月30日

检索时间：2021年8月17日

案由：物业服务合同纠纷

裁判地域：重庆市

三、检索结果

根据威科先行法律信息库统计显示，2021年1月1日—2021年6月30日重庆市范围内审结的物业服务合同纠纷案例裁判文书总量共计11467份。

检索结果可视化

本次检索获取了2021年1月1日—2021年6月30日共11467份裁判文书。

一、法院级别

从审理法院级别可以看到，物业服务合同纠纷在基层法院审理的占据绝大多数，比例达到98.15%。

二、程序分类

从审理程序分类上可以看到，一审案件高达97.57%，二审案件占1.6%，再审案件占0.27%，执行案件占0.33%。

三、审理时长

从审理时长可以看到，65.62%的案件在2-15日审结，16-30日审结的占12.98%，31-90日审结的占10.18%，当天审结的占比接近约10%。

四、标的额

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为10万元以下的占75%，10-50万元的占25%。

五、 裁判结果

通过对裁判结果的可视化分析可以看到，物业服务合同纠纷撤诉的比例相当大，占79.61%；调解结案的占2.2%；一审驳回起诉的占0.8%；一审全部/部分支持的占12.85%；一审驳回全部诉讼请求的占0.15%；二审维持原判的占1.29%；二审改判的占0.03%；再审维持原判的占0.21%；再审改判的占0.02%；驳回执行申请的占0.02%；终结本次执行的占0.26%；终结执行的占0.03%；财产执行的占0.01%。

案件常见争点及裁判观点总结

一、诉请支付物业服务费的案件

（一）物业服务存在瑕疵的物业服务费判定

法院裁判观点总结：

虽然物业公司的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，业主不得以此拒缴物业服务费本金。物业公司在物业服务方面存在轻微瑕疵，违约金或资金占用利息主张不予支持。物业公司在物业服务方面存在严重瑕疵，根据权利义务对等原则，可酌情抵减物业服务费，一般扣减10%的物管服务费较为合理。物业管理公司若存在侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵。

参考案例1：A物业管理有限公司与XX物业服务合同纠纷【（2021）渝0112民初19039号】

裁判内容：被告辩称小区占用了公共绿化、脏乱差；小区门禁管理混乱；小区业主违章修建，原告未进行管理；小区内私自安装电动车充电桩，电费却由公摊电费支付；是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求被告支付违约金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒缴物业服务费本金。且物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告的服务有一定瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则必然对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平，亦不利于小区服务与管理的改善。

参考案例2：B物业服务有限公司与XXX、XX物业服务合同纠纷【（2021）渝0116民初6994号】

裁判内容：原告B物业公司依约按物业服务合同履行了相应义务，被告XXX、XX应按约定时间向原告支付物业服务费，否则应承担相应法律责任。经审查，原告B物业公司主张的物业服务费、水电公摊费，其计算标准、方式符合合同约定，原告B物业公司诉请被告XXX、XX支付2018年5月-2020年12月期间的物业服务费3175.3元、水电公摊费320元，共计3495.3元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告B物业公司诉称的违约金，根据合同约定，业主或物业使用人应于当月15日前履行支付物业服务相关费用的义务，未能按时如数支付物业服务费的，按每日0.3‰的标准向乙方支付违约金，XXX、XX庭审中举示大量照片，证明原告B物业公司在公共绿化管护、公共设施维修等方面存在瑕疵，故违约金本院不予支持。

参考案例3：C物业管理有限公司与XXX物业服务合同纠纷【（2021）渝0114民初1194号】

裁判内容：关于物业服务费，因该小区属于前期物业，应当按照政府指导价进行收费，原告按照重庆市黔江区发展和改革委员会备案的物业服务费价格1.05元/月·平方米收取，符合相关规定，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担相应的责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告在对被告房屋所在小区进行物业管理、服务过程中，确实存在门禁系统、玻璃顶、天花板等公共设施设备破损的问题，以及维修不及时、管理服务不到位、不到边、沟通、协调不畅通等服务瑕疵问题，故原告应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。

关于电梯费，合同约定的收费标准与原告在重庆市黔江区发展和改革委员会备案的标准不一致，应以备案的价格作为收费标准(即电梯运行费按月收取，从第三层开始，按10元/人/月，按层数，平均每户3人)，被告尚欠原告2017年10月至2020年11月底电梯费为：[10元+0.30元×(11-3)]×3人/月×50个月=1860元，对原告主张超过的部分，本院不予支持。

关于公共能耗费，根据《前期物业服务合同》约定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已包括在物业服务费之中，故，对原告主张的公共能源费，本院不予支持。对于未包括在物业服务费之中的二次供水电费，是按月据实分摊，原告没有提供具体支出的相关证据，亦未就该项费用进行单独主张，本院难以明确原告请求的公共能源费中是否包括二次供水电费，原告可另行主张权利。

关于原告主张的违约金，因原告在对被告履行物业服务过程中存在瑕疵，且该合同到期后未续签新的物业服务合同，不再适用违约金条款，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。

参考案例4：XX与D物业服务有限公司物业服务合同纠纷【(2021)渝05民终1090号】

裁判内容：关于XX辩称D物业公司物业服务不到位，为此不同意全额支付物业服务费的意见，XX在庭审中举示的照片拍摄于2017年至2019年期间，照片内容只能反映小区内一时的情况，不足以证明D物业公司未完全按照合同约定提供物业服务，且根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此XX要求向D物业公司交纳百分之六十的物业服务费，无事实和法律依据，依法不予支持。

（二）因房屋质量问题引发的物业服务纠纷应该由谁承担责任

法院裁判观点总结：

建设单位依法发布的临时管理规约对业主具有约束力，规约约定业主与实际使用人对物业费支付承担连带责任的，业主应当遵守。对于因房屋本身质量问题而引发的物业服务纠纷，应由该房屋的开发商承担基于房屋买卖合同而产生的违约责任及赔偿责任，而不应由物业公司承担。

参考案例1：E有限公司等与F有限公司、XXX等物业服务合同纠纷【(2020)渝0104民初274号】

裁判内容：本院认为，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，在物业服务企业按照约定提供物业服务后，业主和物业使用人亦应当按照约定支付物业服务费，逾期支付物业服务费的，应当承担违约责任。本案中，原告作为“XXXXXXX”的物业服务企业，其按照《物业服务委托合同》及《XXXXXXXXXXXX临时管理规约》的规定为包括被告在内的业主(物业使用人)提供了物业服务，F公司系该物业的实际使用人，XXX、XXX系业主，根据临时管理规约的规定，应对物管费承担连带支付责任，但其从2015年11月起未足额缴纳物业服务费，经书面催交，其至今未交纳，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行等违约责任。

关于物业服务费金额问题。但根据前期物业服务合同的约定，物业服务费的标准为6.5元/平方米/月，涉案物业的建筑面积合计590.48平方米，2013年2月26日至2013年6月的物管费减半收取7881.85元，2013年7月至2013年12月物管费原告自认已经减免，2014年1月1日至2015年12月31日物管费按5元/平方米/月计收，也即590.48平方米*5元/平米/月*24个月=70857.60元，之后的收费标准，被告虽主张按1.5元/平米/月计收，但并无相关证据证明双方对此已经达成一致意见，故2016年1月至2019年12月的物管费590.48平方米*6.5元/平米/月*48个月=184229.76元。截止本案开庭之日被告已经缴纳79034.69元元。故F公司、XXX、XXX还应支付物管费7881.85元+70857.60元+184229.76元-79034.69元=183934.52元。

关于滞纳金问题。虽然管理规约约定业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日3‰的标准支付滞纳金。但根据本案的实际情况，F公司未缴纳物管费系因房屋漏水问题未能妥善解决，对E公司、E公司重庆分公司的物业服务质量存有异议，情有可原，并非恶意拖欠物管费，故对E公司、E公司重庆分公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。

关于F公司的要求E公司重庆分公司、E公司赔偿因漏水导致的设备损失的反诉请求，本院认为，从本案的证据上来看，涉案房屋漏水问题自接房之时一直存在，应属于房屋本身的质量问题，应由该房屋的开发商承担基于房屋买卖合同而产生的违约责任及赔偿责任，E公司重庆分公司也就该问题向开发商和施工方进行了沟通，故该房屋漏水导致的赔偿责任不应由物业公司承担，从而对F公司的该项请求，本院不予支持。

关于多收水电费的问题。关于水费，根据检测结果，F公司之前使用的水表不符合质量要求，但检测报告亦说明该水表已于2018年到达使用年限，故该检测报告只能说明在检测之时水表无法达到规定的质量标准，无法推定在达到使用年限之前该水表就存在质量问题。故本院将达到使用年限之时作为水表质量出现问题的起算时间，因检测报告未注明具体的达到使用年限的月份及日期，故本院酌情将2018年1月1日认定为达到使用年限之日。结合检测报告的具体参数和检测结果，本院酌情将10%作为本案水表存在质量问题而导致的不合理误差，对于误差部分的水费，属于E公司重庆分公司多收部分，应予退还。另外，考虑到2020年2月份F公司整月未上班，故该月水费91元应全额退还。综上，E公司重庆分公司应退还F公司水费91元+2300.84元*10%=321.08元。F公司主张按20吨每月计算水费误差，但从F公司每月已经使用的水量吨位来看，每月产生的使用水量基本上在20吨左右上下浮动，有时未能达到20吨，按其主张标准计算，明显与事实不符，故本院对F公司的该主张不予认定。

关于电费，现有证据无法证明电表确实存在质量问题而导致E公司重庆分公司缴纳的电费超出其实际使而产生的电费，故本院对F公司的该项请求不予支持。

（三）商铺租赁者作为物业实际使用人，是否应当支付物业服务费

法院裁判观点总结：

根据合同相对性原理，物业使用人不受业主与物业公司签订的物业服务合同的约束；业主与承租人之间的关于物业费的约定不能对抗业主依据物业服务合同向物业公司缴纳物业费的义务。非因业主恶意拖欠物业服务费的，不应承担违约责任。

参考案例1：G商业管理有限公司与H大酒店物业服务合同纠纷【(2020)渝0235民初7304号】

裁判内容：本院认为，依法成立的合同，受法律保护并对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同，对业主具有法律约束力。原告与“XXXX建材家居汽车城”的建设单位甲公司签订的前期物业服务合同在云阳县国土资源和房屋管理局进行了备案，合法有效，对该前期物业服务合同约定的物业区域业主具有法律约束力。XXX、XXX、XXX、XX、XXX、XXX、XXX在“XXXX建材家居汽车城”购买商用房，其作为业主，依法应受原告与甲公司签订的前期物业服务合同的约束。被告租赁上述业主的房屋进行经营，系物业使用人，不具有“XXX建材家居汽车城”业主身份，因此，不受原告与甲公司签订的前期物业服务合同的约束；同时，被告在庭审中接受原告询问时，否认其与所租赁房屋的业主对支付物业服务费进行了约定，认为所租赁房屋的物业服务费应当由业主支付；原告亦认可上述业主或物业使用人未告知其物业服务费由双方谁支付。因此，原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求没有合同或法律依据，本院不予支持。

参考案例2：I物业经营管理集团有限公司重庆分公司与XXX物业服务合同纠纷【（2021）渝0112民初9946号】

裁判内容：虽然被告辩称涉案房屋已经出租给了承租人，应该由承租人承担物业费等费用，但依据合同相对性原则，涉案物业服务合同系原被告之间的合同，并且按被告陈述涉案房屋的租赁合同系被告与承租人之间的合同，关于物业费的承担也是被告与承租人之间的约定，不能据此对抗被告依据《XXXXXXX前期物业服务合同》向原告缴纳物业费的义务。

关于欠付金额，在被告出具的情况说明中已经载明2019年3月8日在未告知业主和物业的情况下逃铺，租赁期间产生费用：2018年9月到2019年3月物业费2227.2元、商业水费205元、商业电费2173.03元，共计4605.23元。被告应该据此向原告支付该款项。

对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告系因为房屋出租后因承租人未缴纳物业费导致拖欠，故并非被告无故拒不缴纳费用，不应该承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。

（四）违约金或逾期付款损失过高的调整标准

法院裁判观点总结：

为平等保护当事人的合法权益，法院在物业公司诉求的违约金过高的情况下会予以相应的调整。调整幅度会根据案件实际情况、合同履行情况、违约金对违约行为的惩罚性和对违约损失的填补等综合因素，并遵循公平及诚实信用原则进行综合考量。根据对案例的分析，法院对违约金或逾期付款损失调整标准及表述大致分为以下几种：1、按日万分之三计算；2、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至付清之日止；3、在中国人民银行同期贷款利率的基础上上浮50％，从起诉之日起开始计算至付清之日止；4、按每日万分之五计算降低调整为按月利率0.9%计算；5、标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，每月依次计算至付清之日止，但不得超过物业服务费本金；6、应以欠付的物业费为基数，按照LPR的标准从逾期之日起计算至付清之日止；7、按起诉时公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。

参考案例1：J物业管理有限公司与XXXX百货广场有限公司物业服务合同纠纷【（2021）渝0109民初7398号】

裁判内容：本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在J物业管理有限公司提供物业服务之后，XXXX百货广场有限公司作为物业的承租人和实际使用人应当依照《物业管理服务协议》的约定支付物业服务费。故本院对J物业管理有限公司要求XXXX百货广场有限公司缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对J物业管理有限公司要求XXXX百货广场有限公司支付违约金的诉讼请求，本院认为双方的物业合同中虽有明确约定，但约定的违约金过高，本院酌情调整为按日万分之三计算。

参考案例2：K物业管理有限公司与XXX物业服务合同纠纷【(2021)渝0152民初652号】

裁判内容：本院认为，小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业和小区业主应当按照合同约定，履行合同义务。原告依照合同约定向X小区提供了物业服务，但被告XXX未缴纳2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1967.5元（105.78㎡×0.6元/㎡/月×31个月）、2018年6月1日至2020年7月31日期间的公摊费130元（5元/月×26个月）、2018年1月1日至2020年7月31日期间的车位费1550元，故原告要求被告支付欠缴的物业服务费和公摊费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照合同约定，物业服务费应按时足额缴纳，逾期按每日千分之三的标准支付违约金，本案被告至今未缴纳物业服务费，已构成违约，故原告要求以欠缴的物业服务费为基数，从立案之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金至付清之日止的主张符合法律规定，本院予以支持。

（五）未进行书面催收或无效催收的情形分析

法院裁判观点总结：

物业服务企业应当举示证据证明自己在合理期限内进行了有效的书面催收，否则人民法院不会受理案件或受理后也可能被裁定驳回起诉。书面催收要注意形式的有效性。通过对案例的分析，法院对无效催收的认定大致有以下几种原因：1、律师函无送达记录；2、催收清单未附有相应的邮寄凭证、邮件内容以及签收情况，挂号信函收据未载明原告邮寄的地址、对象及内容；3、EMS邮单的照片无原件核对；4、无法看出张贴时间、拍摄时间及张贴地点，无法确认张贴地点系案涉房屋。

参考案例1：L物业管理有限责任公司与XXX等物业服务合同纠纷【（2018）渝0112民初5404号】

裁判内容：原告于2017年8月9日向被告X有限责任公司书面催收了2017年4月1日至2017年7月19日的物业费，庭审中原告另举示的2017年9月制作的律师函，因该律师函无送达记录，不能作为原告进行了书面催收的依据。原告在审理中也陈述未向被告XXX书面催收物业费。因此，本院视为原告仅向被告X有限责任公司书面催收了2017年4月至2017年7月19日期间的物业费。结合二被告在审理中陈述X有限责任公司于2017年4月之前进驻，因此，被告X有限责任公司应支付2017年4月1日至2017年7月19日期间的物业费。原告要求被告XXX支付物业费等费用的诉讼请求，本院不予支持。

参考案例2：L物业管理有限责任公司与XX、XXXX建筑工程有限公司物业服务合同纠纷【（2019）渝0112民初8579号】

裁判内容：本院经审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告在庭审中提供了律师函、EMS邮单的照片、催交通知书的照片以证明其向被告进行了书面催收，因EMS邮单的照片无原件核对，经本院在庭审中告知后原告逾期未提供该邮单的原件，催交通知书的照片看不出张贴地点，故原告提供的证据不能证明其向被告进行了书面催收，原告的起诉不符合上述规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，裁定如下：驳回原告L物业管理有限责任公司的起诉。

参考案例3：L物业管理有限责任公司与XXX、XX物业服务合同纠纷【（2020）渝0112民初4508号】

裁判内容：本案中，原告为X小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告在庭审中提供了其书面催收2017年3月至2019年3月期间物业服务费的证据，本院对该期间的物业服务费予以支持。因2019年4月至2019年9月期间的物业服务费缺乏书面催收证据，故本院不予支持。参照重庆市Y社区居民委员会、Z社区居民委员会与原告签订《X物业管理服务合同》，原告按照1.6元/月/平方米的标准收取住宅物业服务费，符合公平原则，故本院按照该标准予以主张。在2017年3月至2019年3月期间，被告应交纳的物业服务费为1.6元/月/平方米×94.04平方米×25个月=3761.6元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于公摊水电费，原告虽提供了交纳水电费的发票予以证明，但该证据无公摊水电费明细及相关公示证据等予以佐证，不能达到原告的证明目的，故本院不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称其家中被盗、原告未尽到物业服务职责，虽提供了报案回执、照片予以证明，但该证明尚不足以成为拒交物业服务费本金理由。

参考案例4：M物业管理有限公司与XXX物业服务合同纠纷【（2020）渝0112民初23714号】

裁判内容：本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X发展有限公司签订的《XXX前期物业管理合同》以及其与XXX业主委员会签订的《XXX小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对XXX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业对XXX小区提供了物业服务，被告在2010年1月1日至2015年7月31日期间作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了关于投诉回复的网页打印件予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。

关于本案是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，本案债权请求权适用两年诉讼时效期间。原告举示的其向被告直接张贴催费单的证据，因无法看出张贴时间以及拍摄时间，无法确认张贴地点系案涉房屋，故不属于有效催告。第一，《XXX前期物业管理合同》未约定缴纳时间，根据交易惯例，物业服务费和公摊水电费按月缴纳，当月结清，由此推断原告在次月到来时应当知道被告未缴纳上月费用，其权利受到损害，2010年1月1日至2011年11月30日期间每一期费用的诉讼时效从次月1日开始计算。原告虽举示了2011年12月15日、2013年12月15日催收的催费单原件以及张贴照片打印件，但无法看出其催收时间，不能达到中断诉讼时效的目的，故2010年1月1日至2011年11月30日期间的债权因诉讼时效已过，本院不予支持。第二，《XXX小区物业服务合同》约定为每月20日前支付，故2011年12月1日至2015年7月31日期间每月费用的诉讼时效均从当月21日起开始计算，最晚一期的费用诉讼时效自2015年7月21日起计算至2017年7月20日止届满。原告举示的2013年12月15日、2015年7月15日、2016年1月15日、2017年7月15日的催费单原件以及张贴照片打印件，均无法看出其催收时间，其举示的2017年6月9日邮寄的催收函件，无法看出邮寄地址、邮寄内容以及是否送达，亦不能达到中断诉讼时效的目的。因此，2011年12月1日至2015年7月31日期间的债权因诉讼时效已过，本院不予支持。

参考案例5：N物业管理有限公司与XXX物业服务合同纠纷【(2021)渝0107民初6432号】

裁判内容：本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张其已分别于2015年、2018年11月就诉请期间的物业服务费、分摊费等费用向被告进行催缴，但其据以为凭的催收清单并未附有相应的邮寄凭证、邮件内容以及签收情况，挂号信函收据也未载明原告邮寄的地址、对象及内容，无法核实被告是否有向被告寄送书面催缴通知的情况，进而无法证明原告的催缴意思表示到达过被告，且本案也无其他证据显示原告曾向被告主张过案涉权利。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，在未有证据显示原告就本案诉请向被告主张过权利或诉讼时效届满前存在其他中止、中断时效的情形下，原告向人民法院请求保护民事权利已经过2年的诉讼时效期间，被告提出不履行支付义务的诉讼时效抗辩意见成立，故本院不予支持原告的诉讼请求。

二、诉请支付车位物业管理费的案件

法院裁判观点总结：

车位经营权人独立管理其专有部分是否仍应缴纳车位物业费？法院认为，车位经营权人将其专有物业部分进行独立管理，并单独缴纳水电费及进行清洁等工作，系其自愿放弃原告对其专有物业部分提供物业服务，其不能因原告未对其专有部分提供物业服务而拒绝缴纳物业服务费；业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

参考案例1：O物业管理有限公司与P停车场管理有限公司等物业服务合同【(2021)渝0105民初5072号】

裁判内容：本院认为，O公司与XX广场业委会签订的《重庆市物业服务合同》合法有效，所约定的物业服务范围包含了地下车库部分，故该合同对该物业全部类型的全体业主及其物业使用人均具有约束力；《重庆市物业服务合同》期满后，O公司继续提供物业服务，物业服务企业O公司与各业主之间形成事实合同关系，双方均应按照原物业服务合同约定的内容确认彼此的权利义务内容。涉案《重庆市物业服务合同》未被撤销或确认无效，故对二被告关于该合同签订程序违反法律的强制性规定从而要求驳回原告诉讼请求的辩称，本院不予支持。

原告为XX广场公共区域提供物业服务，应当视为其对小区全体业主提供的服务，包括作为本案涉案车位所有人的P公司，故应当认定原告对P公司提供了物业服务，P公司应当向原告缴纳物业服务费。此外，Q公司将其专有物业部分进行独立管理，并单独缴纳水电费及进行清洁等工作，系其自愿放弃原告对其专有物业部分提供物业服务，其不能因原告未对其专有部分提供物业服务而拒绝缴纳物业服务费。P公司应受前述《重庆市物业服务合同》的约束，按照合同约定的每个车位每月100元的标准支付物业服务费，现O公司自愿在本案中按照每个车位每月70元的标准予以主张，该主张不违反法律、行政法规的强制性规定，符合本案实际情况，本院予以认可。原被告本应按照《重庆市物业服务合同》的要求签订“XX广场停车管理协议”，但双方均怠于履行《重庆市物业服务合同》的约定，且根据二被告所举示的证据及各自的当庭陈述看，二被告迟延支付物业服务费确事出有因，故综合考虑上述因素，对O公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，Q公司为涉案车位的物业使用人，二被告之间也存在若产生物业费则由Q公司承担的约定，故对O公司要求二被告对支付物业服务费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。

三、被起诉侵权赔偿的案件

法院裁判观点总结：

因物业未尽到管护义务而导致业主损失，应对业主损失进行赔偿；物业在工作中侵犯业主或其他人员人身或财产安全的，应另行通过诉讼解决。

参考案例1：XXX与R物业管理有限公司物业服务合同纠纷【（2021）渝0112民初1447号】

裁判内容：本院认为，原告将其车辆停在案涉小区车库的车位上，被告系该小区的物业服务企业，双方之间存在物业服务合同关系。根据案涉《重庆市物业服务合同》的约定，被告需协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作，保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益，且实行24小时保安巡查制度，设立24小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，对重点区域、重点部位实施人防加技防的管理模式，防止发生治安案件。根据原告提供的证据，应当认定原告的车辆右前轮上方存在刮痕。原告认为其车在进入车库之后被擦挂，被告认为在进入车库之前可能就已经被擦挂。对此，本院认为，在进入车库时有摄像头，该摄像头所摄视频由被告保存，而被告在庭审中未提供当天原告车辆进入车库的监控视频；被告称于2020年12月底更换了收费系统，亦未提供更换收费系统的记录、付款凭证等证据予以佐证，故被告应当承担不利后果。因此，根据现有证据，可以认定原告的车辆在小区车库被擦挂，而肇事者逃逸，被告在车库管理方面存在一定责任。因无证据证明原告的车辆擦挂系由被告直接造成，故对原告要求被告全额赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。根据被告的责任程度，本院酌情主张被告赔偿原告损失200元。

参考案例2：XXX、XXX与S物业管理有限公司物业服务合同纠纷【（2021）渝0120民初837号】

裁判内容：本院认为，本案的法律事实发生在民法典实施以前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律规定。根据原、被告在前期物业合同中的约定，公共下水管道的维修、养护、运行和管理义务由被告福斯德公司承担。现因被告S公司未尽到上述义务，导致公共下水管道堵塞，继而导致原告的屋内进水，现原告要求被告履行上述义务，符合双方的约定和法律规定，应予支持。同时，因被告S公司未履行合同约定义务，应对原告的损失进行赔偿。

参考案例3：T物业管理有限公司与XXX物业服务合同纠纷【（2021）渝0119民初339号】

裁判内容：本院认为，原告T物业公司与南川区XXXX小区业主委员会于2015年1月1日及2017年10月20日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，被告XXX从2015年2月1日至2020年12月30日期间应承担的物业费为6207.03元（83.26平方米×1.05元/平方米·月×71个月），原告主张为6207元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。庭审时，被告提出的“其因负一楼照明不够、存在积水导致其摔伤，造成损失”的抗辩理由，因该损害的基础法律关系与本案合同关系不属于同一法律关系，因此对于该抗辩理由，本院不予认定，被告可另案主张。另外，本院在审理XXXX小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片反映了原告存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。

参考案例4：U物业管理股份有限公司与XXX物业服务合同纠纷【（2021）渝0112民初3741号】

裁判内容：本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与XXXX置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，案涉前期物业服务合同期限从原告进场提供物业服务时起至小区成立业主委员会，并由业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。经审理查明，案涉小区现未成立业主委员会，亦未重新选聘物业服务企业，故被告提出前期物业服务合同期限已经届满、原告与业主不存在物业服务合同关系的辩解理由，既与事实不符，也与上述法律规定相悖，本院不予采纳。根据上述法律规定，案涉《前期物业服务合同》对XX小区全体业主均具有法律约束力。在原告提供了基本的物业服务后，被告作为案涉小区业主，理应向原告交纳物业服务费。被告以其未与原告签订物业服务合同为由而拒交物业服务费的理由不能成立。此外，根据被告举示的证据，尽管能够证明原告提供的物业服务确实存在垃圾清理不及时、安全管理不到位等问题，但因物业服务具有履行周期长、服务项目多等特点，不能仅凭某时间、某方面的状态评价物业服务质量，故被告提出的上述物业服务质量瑕疵尚不足以构成其拒绝交纳物业服务费的正当理由。至于被告辩称的原告未公示小区公共收益等问题，与本案不属同一法律关系，相关权利主体可另行依法主张。关于被告提出的原告在外墙作业中损坏其车辆以及不应另行收取公摊水电费等问题，如被告认为原告侵犯其合法权益，其可另行通过诉讼解决。

结 语

本报告检索数据全部来源于威科先行法律信息库。笔者选取了2021年1月1日至2021年6月30日的重庆市物业服务合同纠纷中的部分裁判案例。因2021年重庆市内物业服务合同纠纷中物业公司未进行书面催收或无效催收的案件量较少，故本报告第三章第一节第五小节中引用了部分往年案例。基于数据来源和检索关键词所限，本报告与实际裁判情况可能存在一定偏差。本报告援引的案例及相关裁判观点仅作为参考使用，实务中的个案还需要结合具体案件情况综合分析和处理。