我国现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《房屋征收与补偿条例》）自2011年1月21日起施行，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》（简称《房屋拆迁管理条例》）同时废止。已被废止的《房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。令人遗憾的是，《房屋征收与补偿条例》对保障被征收房屋所有权人的合法权益作出了明确规定，但对于如何保障被征收房屋承租人的权益却只字未提。这导致了房屋征收过程中普遍存在着忽略甚至侵害承租人权益的现象，进而激化了社会矛盾，不利于房屋征收工作的顺利进行，不利于社会稳定。本文从立法、司法和承租人依法维权三个方面探究承租人权利保障机制，以供相关人员参考交流。

一、呼吁修改完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政法规、地方性法规，科学立法，增加有关保障被征收房屋承租人合法权益的条款。

“科学立法”是推进全面依法治国、建设法治中国的前提。从“有法可依”到“科学立法”,是我们党对立法工作的要求从“数量型”向“质量型”转变的标志。党的十九届四中全会作出决定，坚持科学立法、民主立法、依法立法，完善党委领导、人大主导、政府依托、各方参与的立法工作格局，立改废释并举，不断提高立法质量和效率，以良法保障善治。在公房征收中，享有直管公房或国有单位产权房租赁权的承租人，以国有企业职工等身份，对被征收的公房享有以低于市场价格长期占用、使用的权利，该权利是一种合法的社会福利权利。征收决定不仅造成房屋租赁关系的解除，而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利产生现实的、直接的影响。值得借鉴的是，目前一些地方性法规对保障被征收公房承租人的合法权益作出了规定。

例如：《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，设区的市、县（市、区）人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。

公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，由设区的市、县（市、区）人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

设区的市、县（市、区）人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋；拒不腾退的，设区的市、县（市、区）人民政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。”

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，在租赁关系存续期间，被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的，作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。”

《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定：“征收住宅房屋，被征收人或者公有房屋承租人需要临时过渡的，房屋征收部门应当按照补偿协议约定的临时过渡期限支付临时过渡补助费或者提供周转房。房屋征收部门不能按照规定交付补偿房屋而延长过渡期限的，应当自逾期之日起按照标准双倍支付临时过渡补助费；对周转房的使用人，除继续提供周转房外，还应当自逾期之日起支付临时过渡补助费。”该条例第三十条规定：“征收非住宅房屋，造成被征收人或者公有房屋承租人停产、停业损失的，房屋征收部门应当对其停产停业损失进行补偿。房屋征收部门不能按照规定交付补偿房屋的，应当自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿金；对周转房的使用人，除继续提供周转房外，还应当自逾期之日起按照停产停业损失补偿金标准支付补偿金。”该条例第三十一条规定：“被征收人或者公有房屋承租人在征收补偿协议约定的期限内搬迁腾房的，房屋征收部门应当按照有关规定给予搬迁补助费。”根据该条例第三十五条、第三十六条、第三十七条规定，对征收范围内的公有房屋，房屋征收部门应当与被征收人、公有房屋承租人签订补偿协议。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的征收补偿协议签订期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋产权不明确的，由房屋征收部门按照征收补偿方案提出补偿意见，报请作出房屋征收决定的人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。房屋征收部门应当按照房屋征收补偿协议或者补偿决定，向被征收人、公有房屋承租人支付补偿金或者交付补偿房屋。补偿房屋应当符合国家设计规范和质量安全标准，产权清晰且无权利限制。房屋征收部门应当协助被征收人或者公有房屋承租人办理房屋产权登记手续。

《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条规定：“征收属于国有委托产、国有拨用产、执行政府规定租金标准的单位自管产的住宅房屋，房屋承租人可以在房屋征收决定公告之日起15日内按照房改政策购置被征收房屋并在补偿协议签订前办结房改手续后，由房屋征收部门对其补偿。

前款所述房屋的承租人未在规定期限内按照房改政策购房的，实行房屋产权调换。用于产权调换的房屋所有权归被征收人所有；因产权调换发生相关费用由被征收人承担；产权调换房屋交付使用后，被征收人应当与承租人重新签订租赁合同。”

该条例第四十三条规定：“征收属于国有拨用产非住宅房屋，应当实行产权调换，所有权性质不变；不适宜产权调换的，可以实行货币补偿，货币补偿金额的50%补偿给使用权人，50%补偿给国有拨用房产管理人。”

以上几个为数不多的地方性法规虽然对于保障被征收公房承租人的部分合法权益作出了规定，但对于如何保障被征收私有非住宅房屋承租人的合法权益并未作出规定，造成了司法实践中无法可依的尴尬局面。在尚未修改《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，呼吁地方人大可以通过制定或修改地方性法规的办法，予以解决目前存在的被征收房屋承租人合法权益难以得到保障的问题。