《企业破产法》没有对房地产开发企业破产时购房者的相关权利作出具体的规定，但由于购房者购买房屋的行为受《民法典》约束，则在房地产开发企业进入破产程序后对房屋的处置过程，将遵从《民法典》体系对行为人相关权利义务的设定；同时，《企业破产法》作为债务概括执行法1，可参照适用执行的相关规定。因此，商铺购房者在开发商企业进入破产程序后，往往面临以下法律困境：

（一）优先权法律依据不足

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条、第三条规定，“以居住为目的”的商品房消费者，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权等债权；在房屋无法交付且无实际交付可能时，其购房款返还请求权同样优先于该等债权。而商铺购房者因商铺用途为经营或投资，则不被认定是“商品房消费者”，无法援引该条款主张“购房消费者超级优先权”。

（二）物权期待权受限

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条和第二十九条分别规定了商品房一般买受人和购房消费者在不同情况下可享有的物权期待，对商铺购房者来说，其所购买的房屋并非用于居住也不是唯一住房，因此大部分情况下只能作为一般买受人享有物权期待权。

二、商铺购房者的权利选择

当房地产开发企业进入破产程序，商铺购房者即使没有“购房消费者超级优先权”，也可根据所购商铺的实际情况来确定权利申报方案：向房地产开发企业破产管理人请求交付房屋，或是请求返还其已支付的购房款等。两者的区别是前者主张的是物权期待权，后者是普通债权。根据《企业破产法》规定的清偿顺序，房地产企业若破产清算，普通债权得到清偿的可能性较小。因此商铺购房者在做出申报选择前，有必要考虑以下几个重要因素：

（一）预告登记的办理

预告登记具有破产保护效力。2《民法典》第二百二十一条对预告登记进行了规定，明确办理不动产预告登记是为保障将来能实现物权。房地产开发企业破产时，已完成预告登记的购房者，其登记的房屋权利可对抗其他债权人，且该房屋不被列为破产财产。3根据《民法典》第221条，预告登记保障的请求权可排除所有权人及其他物权人的嗣后处分。在债务人破产情形下，此效力延伸为将该房屋排除于破产财产之外，使债权人（预告登记权利人）得以优先实现其物权变动请求权。4实践中也不乏该种案例，如（2024）苏0117民初2313号、（2024）沪03民终31号案件，均认可预告登记的破产保护效力。同样，房地产开发企业破产时，商铺已办理预告登记，其购买者享有获得商铺产权的优先请求权，或者优先于其他债权人获得商铺的变价所得。但商铺购买者的优先权，不能对抗在其先设立的该商铺项下的土地抵押权、在建工程抵押权、建设工程价格优先权，但可以对抗其后设立的在建工程抵押权人，以及在后形成的查封债权、执行债权和破产普通债权等。5

（二）购房款的支付

支付购房款是商铺购房者履行房屋买卖合同的主要义务。法院受理房地产开发企业的破产申请时，如果商铺购房者已支付清全部购房款，则属于房地产开发企业单方未履行的合同；如果商铺购房者未支付清全部购房款，则属于双方均未履行完毕的合同。前一种情况，在房屋建成后，商铺购房者有权要求管理人继续履行合同、交付房屋和进行产权变更。后一种情况，房屋买卖合同处于待履行状态，管理人可依据《企业破产法》第十八条的规定选择解除合同或继续履行合同。根据破产法原理，管理人行使合同履行选择权，可解除不利于破产财产价值最大化的待履行合同，选择继续履行有利于破产财产价值最大化的待履行合同，以维护全体债权人的共同利益。6在后一种情况下，如果管理人选择解除合同，由此产生的商铺购房者债权则是普通破产债权；如果管理人选择继续履行合同，则购房者有义务继续支付清剩余购房款。若房地产开发企业最终破产清算，购房者支付的剩余购房款将作为共益债务，优先获得清偿。

（三）房屋的占有

破产法通常被认为是概括执行法，当房地产开发企业进行破产程序，在确认商铺购房者等非购房消费者能否享有物权期待权时，可能会参照执行类司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“执行规定”）第二十八条的规定。实践中主要有两种做法，一种是严格按照执行规定第二十八条，即购房者必须同时满足即买卖双方已签署书面买卖合同、购房者已支付清所有款项、非因购房者原因未办理过户登记以及购房者合法占有房屋四个条件，才确认商铺购房者享有物权期待；另一类则是当购房具备前三个条件后，第四个条件将根据双方过错情况进行适用。（2024）鲁民申5326号破产债权确认纠纷再审审查民事裁定书认为购房人未能占有案涉房产，过错在于房地产开发企业，因此最终裁定支持购房者享有优先债权。笔者支持后一种做法，从帮助解决企业纾困角度出发，当前经济环境下房价下行且房屋出现严重滞销，能够继续履行房屋买卖合同，可避免房屋空置损耗，更有利于破产财产整体保值。另外，从物权角度考虑，占有的本质是事实状态的维持，缺乏登记制度赋予的法律拟制效力，将具有物权化效力的预告登记作为条件之一更能维持物权秩序。

三、特殊情形

如前面提到的，商铺被认为是投资性物业，通常不具备“生活居住需要”的属性，故无法享有购房消费者优先受偿权，但在特殊情况下比如商铺附属于住宅（比如底商）且用于满足基本生活需要，或购买者也是用于居住等，可能可以参照消费性购房处理，但司法实践中认定标准较严格，如（2024）冀08民终791号案中，储藏间因附属于商品房且具有生活属性，被认定为优先于抵押权；又如（2024）沪7101民初1970号案中，法院认为涉房屋登记的用途虽然是办公，但实际上具有居住功能，因此房屋购买者被认定为商品房消费者，对案涉房屋享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

实践中，房地产开发企业的破产案件往往通过府院联动，积极引进投资人和第三方资金等方式对企业进行重整，以平衡各方利益，维护地方稳定。昆明市出台《昆明市中级人民法院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》，明确规定要慎重解除房屋买卖合同（无论是生存需求还是投资需求的购房）；也有案件通过采用清算式重整方式使房地产企业纾困，以保证债务人资产价值最大化，实现工程续建。作为商铺购房者，当房屋所属房地产开发企业进入破产程序时，则应厘清购买房屋消费性与投资性边界，要及时向管理人申报权利，理性预期优先受偿权，并在提交完整材料后，积极参与债权人会议，行使债权人权利，必要时借助政府、法院和投资人的力量，争取最大的利益。

参考资料：

[1]杨鹿群、王元：《后<民法典>时代房地产开发企业破产中购房人权利保护研究》-《南海法学》第5期，107页。

[2]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社 2009年版，第 305 页。

[3]王欣新、张思明：《论房地产开发企业破产中的购房者利益保护》，《江汉论坛》2015年第10期，121页。

[4]王利明等《中国物权法教程》人民法院出版社2007年版，117页。

[5]陆晓燕《保障生存利益与维护交易安全的平衡》，《法律适用》2016第3期第 22页。

[6]参见王欣新、张思明：《论房地产开发企业破产中的购房者利益保护》，《江汉论坛》2015年第10期，121页 。

相关法律和司法解释：

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《中华人民共和国破产法》

第十八条　人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）（2020修正）

第二条　下列财产不应认定为债务人财产：

（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；

（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015）

第二十八条　金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《昆明市中级人民法院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》

26. 房地产企业在进入破产程序前签订的商品房（预售）买卖合同，管理人应当充分考虑房地产企业财产状况、购房者意愿、权利平衡、预期效果以及消费购房者的生存需求与投资购房者的投资需求等因素,决定是否继续履行房地产企业与购房者的商品房（预售）买卖合同,并慎重行使合同解除权,依法保护购房者的合法权益,维护社会的和谐稳定。

27.法院受理房地产企业破产时工程已经竣工或受理后经复工续建使得工程竣工或具备交付条件的,管理人应当根据购房者的意愿决定是否继续履行房地产企业与购房者之间的商品房（预售）买卖合同。房屋具备交付条件且购房人要求继续履行合同的,管理人有权要求购房者在合理期限内缴齐购房款。购房者逾期未交或拒绝交付购房款的,管理人可以依据合同的约定行使解除权。