借名买房，是指借名人以出名人名义买房登记、房屋归属于借名人一方的行为。借名买房通常发生在亲朋好友之间，往往具有规避限购、限贷政策、逃税、逃债等目的。由于房屋实际出资人与公示登记权利人不一致，存在借名协议无效、借名合意认定难、举证难、确权难、房屋被转让查封等多种法律风险，本文精选五宗典型败诉案例，为借名人提供参考性法律意见。

一、规避政策协议无效

案例来源：广东省高级人民法院（2014）粤高法民申字第1692号民事裁定书

案情简介：2011年，熊小春为规避当时限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买案涉房屋、申请首套购房贷款。2012年，熊小春诉请确认房屋归其所有、侯玉英协助办理过户手续。一审认为：房屋登记在侯玉英名下，熊小春称口头约定借名买房，但未提供充分证据证明，转账凭证仅能证明熊小春支付了购房定金、首期款、部分购房贷款等，不足以推翻侯玉英为登记权利人的权属记载，判决驳回诉请。熊小春不服上诉，二审认为：熊小春递交的证据已形成证据链，双方存在借名委托关系主张属实。侯玉英关于熊小春出资系赠与或借贷关系的主张不能成立。借名买房委托关系合法有效，但熊小春不能基于委托关系直接享有涉案房产物权，对其直接要求确权诉请不予支持。熊小春请求侯玉英协助办理过户手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，判决驳回上诉，维持原判。广东省高院再审认为：案涉委托关系损害了社会公共利益，应属无效，二审判决认为借名买房委托关系合法有效不当，裁定驳回熊小春再审申请。

争议焦点：熊小春与侯玉英借名买房委托关系是否成立？借名买房协议是否有效？

律师评析：住房问题关系国计民生、社会稳定。经济适用房等政策性房本身就是国家为保障低收入家庭住房需求而设，具有极强社会公益性，若允许借名购买，将极大损害低收入者的利益；而限购、限贷政策作为限制各种名目炒房、投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。因此，司法实践中，对于为规避限购、限贷政策而借名买房尤其是政策性房，法官往往以损害社会公共利益为由，认定借名买房合同无效。本案熊小春为规避当时限贷政策借用侯玉英名义购房贷款行为，损害了社会公共利益，应属无效。无效合同自始无法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，熊小春可另行诉请侯玉英返还购房所付款项。

二、借名合意认定难

案例来源：北京市高级人民法院（2019）京民再22号民事判决书

案情简介：伴佳居公司法定代表人孙华琍与孙勇系姐弟关系。2005年10月，伴佳居公司向开发商善美公司转账支付50万元。2006年3月，孙勇作为买受人与善美公司签订购房合同。同年5月，孙勇作为借款人与兴业银行签订贷款合同，约定借款289万元用于购买案涉房屋。2009年9月，案涉房屋登记至孙勇名下。案涉房屋首付款及按揭款均来源于伴佳居公司或其关联公司。2011年11月16日，伴佳居公司向孙勇的还贷账户转账245万元。同日，兴业银行出具还清贷款证明，载明孙勇已于2011年11月16日清偿全部贷款本息，扣收贷款本息合计245万元。伴佳居公司诉请孙勇协助过户并交付案涉房屋。一审支持，二审改判驳回，再审维持二审判决。

争议焦点：未签订书面借名买房协议，借名买房合意如何认定？

律师评析：伴佳居公司主张借用孙勇名义购房，应就双方之间存在借名约定举证。当事人订立合同，有书面、口头和其他形式。因未签订书面协议，是否存在口头约定或事实借名买房关系，应从房屋出资、占有使用、权属文件控制及对于借名购房有无合理解释等方面综合判断。关于房屋出资，伴佳居公司与孙勇均认可案涉房屋首付款及按揭款来源于伴佳居公司或其关联公司，但对于款项性质，伴佳居公司认为公司法定代表人孙华琍与孙勇系姐弟关系，故双方未签订书面合同，但形成事实借名买房关系，孙勇则认为相关款项系其对公司贡献所得。关于房产证及相关税费票据，房产证在贷款还清后由孙勇持有，相关票据登记人均系孙勇，孙勇提出部分票据原件之所以在伴佳居公司处仅为做账用。关于房屋占有使用情况，双方均认可2009年交房后曾作为伴佳居公司的装修样板间，2016年后由孙勇实际占有。关于借名原因，伴佳居公司主张系为了方便办理手续，孙勇则认为案涉房屋购买时北京尚未有限购政策，伴佳居公司完全可以公司名义购买持有。综上，伴佳居公司提供的证据未能形成完整证据链，不足以形成借名买房关系存在的明显证据优势，诉请最终未获法院支持。

三、借名买房确权难

案例来源：广东省高级人民法院（2017）粤民再386号民事判决书

案情简介：程根球、程雷系父子关系，案涉房屋登记在程雷名下，购买至今由程根球控制并出租。程根球因与程雷所有权确认纠纷一案，不服广州中级法院二审判决，向检察机关申诉。广东省检察院抗诉认为：登记产权人与实际产权人的认定不以物权登记作为唯一依据，现有证据足以证明程根球享有案涉房屋产权，程雷关于赠与的抗辩缺乏依据，二审判决以房地产权证上载明权利人系程雷、程根球十余年未提异议为由，认定案涉房屋为程雷所有缺乏证据证明。

争议焦点：程根球是否系案涉房屋真实权利人？

律师评析：《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》解释（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。通常情况下，不动产权属应以不动产登记簿为准。案涉房地产权证记载权利人为程雷，根据物权公示公信原则，程雷系案涉房屋所有权人。程根球主张其为案涉房屋真实权利人，但其购房时并不存在限购等交易限制，程根球所称为抵御风险和方便继承完全不妨碍程根球将案涉房屋登记在自身名下，但程根球却选择以程雷名义购房并登记在程雷名下。且购房属大宗交易，购房至今程根球未与程雷签订过任何关于案涉房屋权属的书面协议。程根球虽代为签署购房文件、保管购房款、税费、物业管理费等各种款项支付凭据，但程根球、程雷系父子关系，血缘关系决定了双方生活亲密程度，从日常生活角度，由程根球代签购房文件、保管各种款项支付凭据并非完全不可能。程根球主张本案属于借名登记，缺乏充分事实依据，再审未获支持。

四、对抗善意买受人难

案例来源：河南省高级人民法院（2019）豫民终788号民事判决书

案情简介：2006年4月，魏永波以赵震名义竞买案涉房屋，魏永波持有房屋付款凭证及竞买次日赵震向魏永波出具的《证明》，记述赵震受魏永波委托购房、资金全部由魏永波投入、实际所有人系魏永波等内容。案涉房屋登记在赵震名下。2010年2月，赵震向李华栋出售案涉房屋，李华栋履行付款义务，赵震交付房产证及房屋，但一直未过户。2015年4月，赵震向虞城信用社抵押借款未还被诉，致案涉房屋被法院查封。2015年10月，赵震前妻衡卫忠提起离婚后财产纠纷之诉，要求确认案涉房屋归其所有，一审判决支持衡卫忠诉请。魏永波提起确权诉讼，历经一审、二审、再审，判决案涉房屋归魏永波所有。李华栋知晓后，对赵震、衡卫忠提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求继续履行合同，对魏永波、赵震提起第三人撤销之诉，二审法院最终支持了李华栋诉讼请求。

争议焦点：魏永波与赵震之间是否存在借名买房关系？夫妻关于离婚后房屋归属约定能否对抗房屋买卖合同？借名买房约定能否对抗善意买受人？

律师评析：本系列案涉及两大法律关系：一是李华栋与赵震2010年2月签订的《房屋买卖合同》，二是2006年4月赵震出具的案涉房屋归魏永波所有的《证明》，两大法律关系所涉交易标的物重叠。如案涉房屋归魏永波所有，则李华栋与赵震之间的房屋买卖合同无法得到实际履行。魏永波主张其为实际出资人，有房屋付款凭证、《说明》，魏永波与赵震之间存在借名买房关系，事实清楚，证据充分。案涉房屋登记所有权人为赵震，对外具公示公信效力，李华栋基于信赖与赵震签订《房屋买卖合同》，未违反法律规定，合法有效，在李华栋依约履行付款义务后，赵震本应将案涉房屋产权过户至李华栋名下，赵震的违约行为是形成纠纷的主要原因，依法应承担协助过户义务及违约责任。赵震、衡卫忠未对案涉房屋买卖合同及时行使撤销权，自行约定离婚后案涉房屋归属的处分行为，损害了善意占有人李华栋的合法权益。赵震向魏永波出具的《证明》系二人内部约定，李华栋无法也无义务了解其中内容，只能且只需根据物权公示登记作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。因此，《证明》不能对抗善意买受人。

五、排除强制执行难

案例来源：广东省高级人民法院（2018）粤民再178号民事判决书

案情简介：李明谦、苏结兴夫妻名下有多处房产。2009年10月，李明谦与吕翰新签订《协议》，约定李明谦借用吕翰新首次购房资格购房，房屋订金、首期款由李明谦单独出资，税费、月供、物管费等由李明谦转账至吕翰新账户代为扣划，购房五年后吕翰新无条件过户给李明谦。2015年6月，因吕翰新涉民间借贷纠纷，案涉房屋被法院查封。李明谦以实际权属人为由提出执行异议，被裁定驳回。李明谦不服起诉，一审驳回李明谦诉请，二审改判支持，再审撤销二审判决、维持一审判决。

争议焦点：1.李明谦是否为案涉房屋权属人？2.李明谦对案涉房屋享有的权利是否足以排除人民法院的强制执行？

律师评析：因李明谦已有其他房产，为享受银行利率、税费优惠，约定使用吕翰新购房指标购房，《协议》内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方就案涉房屋形成借名买房关系，但并不发生物权变动效果。吕翰新为案涉房屋登记所有权人，在吕翰新进行的民事活动中，相对人基于对不动产产权登记公示之信赖，相信案涉房屋为吕翰新的责任财产。李明谦自愿选择由吕翰新代持案涉房屋，不愿遵守不动产登记公示制度，在案涉房屋依照《协议》约定过户登记至李明谦名下之前，李明谦理应预见并承担房屋实际出资人与他人信赖公示登记权利人不一致的风险、责任及后果。李明谦对案涉房屋所享有的权利，是基于其与吕翰新签订的《协议》而要求吕翰新在购买该房产五年后过户房产，该权利的性质为合同债权，并非物权。因此，李明谦请求确认案涉房屋为其所有，理据不足。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对不动产未能办理过户登记属于自身原因的，不能排除人民法院对该不动产的强制执行。李明谦对于案涉房屋被法院查封前未变更过户登记，具有怠于行使合同权利的过错，其对案涉房屋享有的权利不足以排除法院强制执行。

结语：

当事人需对自己提出的诉请所依据的事实承担举证责任，没有证据或者证据不足，应承担败诉不利后果。借名人主张成立借名买房关系应举证证明以下基本事实：1.购房款由借名人支付；2.房屋归借名人实际占有；3.双方存在口头或书面的借名买房约定；4.掌握相关购房协议、票据原件。同时，谨慎选择出名人，持续关注出名人经济状况、所购房屋动态，及时作出应对措施，防范法律风险。