最高人民法院在(2019)最高法民再166号青海临峰房地产开发有限公司、浙江中业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案民事判决书认为未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程的质量保修义务。[1]案涉《补充协议》约定“工程款支付方式：……工程全部完成具备竣工条件付到80%工程款，余下工程款扣除3%保修金外在工程竣工验收后一个月内支付完毕，3%保修金按照国家规定时间期满后七日内一次性付清”。

根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。

二、建设工程的保修期一般自竣工验收合格之日起计算

《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

三、中途撤场工程的保修期可从工程主体质量检测合格之日起计算

最高人民法院在(2021)最高法民终340号海天建设集团有限公司与西安华峰置业有限公司等建设工程施工合同纠纷案中认为可自案涉工程主体质量检测合格之日起算保修期。[2]海天公司主张案涉工程为未完成工程，不存在保修期，不应扣除76740元质保金，华峰公司则主张质保金未至退还期限。

质量保证金是发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。与承包人的法定质量保修义务不同，质量保证金条款依赖于双方当事人的约定。

建设工程质量保证金对应的是“缺陷责任期”，而非保修期。缺陷责任期是承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工程实际竣工日期起计算。保修期是承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限，从工程竣工验收合格之日起计算。保修义务是承包人的法定义务。本案中，根据已查明事实，案涉工程系未完工工程。双方当事人现已解除合同，但已完工部分仍应按照《复工协议》约定的质保金条款，对于合同约定的缺陷责任期已经到期的部分，应返还质保金并承担法定保修义务；对于缺陷责任期未届满的，应预留至期满再行返还。华峰公司返还工程质量保证金后，不影响海天公司依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。故，原审判决以案涉工程主体质量检测合格之日起算质保期并无不当，本院予以维持。

四、中途撤场工程的保修期可从离场之日起计算

最高人民法院在(2019)最高法民终1134号四川省第一建筑工程有限公司、云南万都房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案中认为可自离场之日起算保修期。[3]关于质量保修金。万都公司上诉主张应扣留四川一建已完工程造价5%的质量保修金，一审判决仅预留防水工程质保金错误。

本院认为，本案工程虽未办理竣工验收手续，但四川一建从2015年6月10日已经离场，此后万都公司又将后续工程发包给他人施工，在这种情况下，与本案认定应当支付工程款的逻辑一致，即可认为万都公司已经占有使用了案涉工程，因此，一审判决认定从2015年6月10日四川一建离场之日起计算质量保修期，符合本案实际。而从2015年6月10日起至2019年3月19日本案一审最后一次开庭之日，除合同约定的防水工程质保期外，其他工程的质保期已届满，因此应予退还。一审判决的处理并无不当。

五、中途撤场工程的保修期可从转移占有之日起计算

云南省高级人民法院在(2017)云民初169号杭州建工集团有限责任公司与大理汇宁房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案中认为自转移占有之日起算保修期。[4]工程价款中应依约扣留3%的质保金。双方合同专用条款中质量保证金的约定是按工程结算总价的3%于工程竣工结算时一次性扣留。案涉工程系未完工程，双方在诉讼中于2018年9月14日对案涉工程进行移交。虽然合同解除，但杭州建工作为施工人仍应对其施工工程承担保修责任。结合双方关于质量保证金的约定，一审法院确定杭州建工应承担的案涉工程保修期，自2018年9月14日转移占有之日起算，并相应扣留工程结算总价的3%作为质量保证金，期满杭州建工再依约要求返还。

最高人民法院同样认为应自工程转移占有之日起算工程保修期，[5]案涉工程系未完工程。双方在诉讼中于2018年9月14日对案涉工程进行移交，虽然合同解除，但杭州建工作为施工人仍应对其施工工程承担保修责任，结合双方关于质量保证金的约定，一审法院确定杭州建工应承担的案涉工程保修期，自2018年9月14日转移占有之日起算，并相应扣留工程结算总价的3%质量保证金1408220.74元，期满杭州建工可依约要求返还。

最高人民法院在(2020)最高法民终457号重庆市泰诚建设工程有限公司、贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司建设工程施工合同纠纷二审案中亦认为自交付使用之日起算保修期。[6]《务川昇辉·城建设工程施工合同》专用条款15.3.2条约定，工程保修期满2年后一个星期内，发包人退还保修金总额的90%。因案涉一期工程已于2016年11月20日交付使用，截止一审庭审结束时已过2年保修期，故一审法院认定鸿远务川分公司应退还一期工程90%的质保金7334491元并无不当。

六、中途撤场工程的保修期起算时间可依双方约定确定

（一）以工程交付之日起算保修期，基本符合合同约定

甘肃省高级人民法院在(2021)甘民终51号大唐甘肃湟水河水电开发有限公司、中国水利水电第五工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案认为根据双方合同约定，保修期自全部工程完工之日开始计算，以工程交付之日作为保修期起算时间，基本符合合同约定。[7]关于工程质量保证金及安全保证金是否应予返还及是否应予计收利息的问题，大唐湟水河公司上诉主张案涉工程的质量保证期限应为30年，故质量保证金不应退还，经审查，双方当事人在合同中约定案涉工程的保修期限为2年，并约定保修期届满时，由监理人出具支付保证金的付款证书，作为大唐湟水河公司支付保证金的依据，由此约定可知，双方合同中约定的2年保修期实际为《建设工程质量保证金管理办法》中所规定的缺陷责任期，即发包人扣留质量保证金的期间，不同于《建筑法》所规定的质量保修期，故大唐湟水河公司认为质量保证金需扣留至质量保修期届满的上诉理由无事实及法律依据，不予支持。根据双方合同约定，保修期自全部工程完工日开始算起，一审法院以工程交付大唐湟水河公司之日作为保修期起算时间，基本符合合同约定。

（二）保修期起算时间可在庭审过程中由双方协商达成一致

湖南省高级人民法院在(2019)湘民终959号岳阳亚泰鸿瑞房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案认为双方庭审中约定保修期起算时间的，应遵照执行。[8]经查，涉案《房屋建筑工程质量保修书》载明根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》签订工程质量保修书。《中华人民共和国建筑法》《房屋建筑工程质量保修办法》均规定房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。2017年10月27日，案涉工程的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位，均在工程验收资料上签署“竣工验收合格”意见。

本院认为，前述法律规定的以竣工验收为工程保修期起算日期，是最短工程保修期，现在双方当事人在工程竣工验收合格3个月之后，在一审庭审中达成以工程交付日期即2018年2月11日为工程保修期起算日期的意见，该约定未违反法律强制性规定，双方应予遵照执行。涉案工程未办理综合竣工验收，但亚泰公司2018年2月11日实际使用，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，案涉工程质量保修期，应自亚泰公司使用之日起计算相应的年限，微港公司在规定期限内承担维修义务。

发包人未经竣工验收即擅自使用工程的不能免除承包人对工程质量的保修义务。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建设工程保修期一般自竣工验收合格之日起计算，因中途撤场工程未曾竣工验收，工程保修期便不再适用竣工验收合格之日起计算的规定。在司法实践中中途撤场工程的保修期可从案涉工程主体质量检测合格之日起计算、可从离场之日起计算、可从转移占有之日起计算或者依双方约定确定。

注释

[1]青海临峰房地产开发有限公司、浙江中业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案民事判决书，最高人民法院，(2019)最高法民再166号，2019.10.23裁判。

[2] 海天建设集团有限公司与西安华峰置业有限公司等建设工程施工合同纠纷案民事判决书，最高人民法院，(2021)最高法民终340号，2021.05.28 裁判。

[3] 四川省第一建筑工程有限公司、云南万都房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案民事判决书，最高人民法院，(2019)最高法民终1134号，2020.09.22 裁判。

[4] 杭州建工集团有限责任公司与大理汇宁房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书，云南省高级人民法院，(2017)云民初169号，2019.03.26 裁判。

[5] 杭州建工集团有限责任公司、大理汇宁房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案民事判决书，最高人民法院，(2019)最高法民终940号，2019.10.31 裁判。

[6] 重庆市泰诚建设工程有限公司、贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司建设工程施工合同纠纷二审案民事判决书，最高人民法院，(2020)最高法民终457号，2020.10.27 裁判。

[7] 大唐甘肃湟水河水电开发有限公司、中国水利水电第五工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案民事判决书，甘肃省高级人民法院，(2021)甘民终51号，2021.12.30 裁判。

[8] 岳阳亚泰鸿瑞房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案民事判决书，湖南省高级人民法院，(2019)湘民终959号，2019.12.31 裁判。