房地产开发项目总投资额是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。总投额由开发建设投资、经营资金组成。开发建设投资具体包括土地费用（包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费用（包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用和“三通一平”等土地开发费用等）、基础设施建设费用、建安工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费）等。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转性资金。

当然，某些基础设施类项目的总投资额中包括的费用类别会有所不同。比如，钢铁行业的总投资额会根据建设的不同工程来测算，例如焦化工程、烧结工程、球团工程、炼钢炼铁工程、冷热轧工程、宽厚板工程、炉卷工程等，需要我们根据行业的自身特点，具体情况具体分析。

大多数情况下，项目的实际总投资额与当初投资主管部门核准（备案）文件中登记的金额是不一致的。一般情况下，不动产项目总投资额会超过核准（备案）文件金额，但某些基础设施类项目（比如钢铁行业）的总投资额可能会低于核准（备案）文件的金额。主要原因如下：

（一）不动产类项目立项核准文件中的总投资额一般不包括地下建筑面积部分

在不动产类项目的立项批复文件中，建筑面积一般不包括地下建筑面积部分，仅包括地上建筑面积，对应的总投资额自然也不会包括地下建筑面积所对应的投资额。但是在实践中，房地产开发项目一般都会涉及地下建筑工程，比如大型商场会配备地下商场和地下停车场，办公楼也一般会配备地下停车场等，这种情况下会导致项目的实际总投资额超过当初立项批复文件中的数额。

（二）时间跨度较长，变数较多，导致建设成本的变化

多数不动产项目从立项核准阶段到施工建设需要融资的阶段经历的时间跨度是比较长的，有的几年，有的可能会拖上十年以上。这期间原材料价格的波动、人工成本的上升等原因都会导致建设成本变化，从而导致项目的实际总投资额与当初核准（备案）文件中的数额不一致。

（三）某些项目公司实行去产能、去库存、优化项目结构

国家政策鼓励某些行业去产能、去库存、优化项目结构，比如钢铁行业，这样会导致项目公司通过与国内大型企业交流、公开招标、优化工艺流程、采用先进技术等种种手段来降低项目的投资成本。

针对不动产项目的实际总投资额与当初核准（备案）文件中的金额不一致的情况。首先，我们需要了解投资项目是实行核准制的还是备案制的。其次，分情况了解国务院、国家发改委及项目所在当地的相关法规是如何定义重大变更的，对于发生了重大变更的项目应该向原核准（备案）机关重新报批。若总投资额的变更不属于重大变更，则不需要向原核准（备案）机关重新报批，项目方只需聘请具有最高资质的第三方专业机构正式出具《可行性研究报告》，以该报告上的总投资额为准。下面通过列举国家及一些典型省份的相关法规来解释何为重大变更。

根据《企业投资项目核准和备案管理条例》（国务院令673号）第十一条的规定：“企业拟变更已核准项目的建设地点，或者拟对建设规模、建设内容等作较大变更的，应当向核准机关提出变更申请。核准机关应当自受理申请之日起20个工作日内，作出是否同意变更的书面决定。” 和第十四条：“已备案项目信息发生较大变更的，企业应当及时告知备案机关。”

另外，国家发改委颁布实施的《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委令第19号）第二十一条规定：“已经核准的项目，如需对项目核准文件所规定的内容进行调整，项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关报告。原项目核准机关应根据项目调整的具体情况，出具书面确认意见或要求其重新办理核准手续。”关于本项规定，重新办理核准手续的依据应当参照适用《企业投资项目核准和备案管理条例》（国务院令673号）第十一条的规定。

根据《北京市企业投资项目核准暂行实施办法》（市发展改革委2005年6月）第二十二条规定：“已经核准的项目，如需对项目核准文件所规定的内容进行调整，项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关报告。原项目核准机关应根据项目调整的具体情况和有关规定，出具书面确认调整意见或要求其重新办理核准手续。其中，有下列情形之一的，视为项目发生重大变更（一）建设地点发生变更；（二）主要建设内容、主要工艺或者建设性质发生变化；（三）建筑面积变动额超过核准面积10%或1000平方米；（四）投资主体发生变更；（五）其他重要变更事项。”

根据《北京市企业投资项目备案管理试行办法》（市发展改革委2005年8月）第八条的规定：“取得《项目备案通知书》后建设项目发生重大变化的，项目立项备案申请单位应及时向原项目备案机关提出项目重新备案申请。原项目备案机关根据项目变化情况及有关规定，重新办理立项备案手续。有下列情形之一的，视为项目发生重大变化：（一）建设地点发生变更；（二）主要建设内容、建设性质发生变化；（三）建筑面积变动超过原备案面积30%或5000平方米；（四）投资主体发生变更；（五）其他规定的重要变更事项。”

以上法规都没有将总投资额的变化定义为重大变更，因此北京市的项目如发生实际总投资额与原核准（备案）机关文件不一致的情况，则不需要再重新核准（备案），但需要聘请具有最高资质的第三方专业机构正式出具《可行性研究报告》。

天津市人民政府办公厅于2017年9月30日发布实施了《天津市企业投资项目核准和备案管理实施办法》（津政办发〔2017〕103号），其中第三十三条规定：“取得项目核准文件的项目，有下列情形之一的，项目单位应当及时以书面形式向原项目核准机关提出变更申请。原项目核准机关应当自受理申请之日起20个工作日内作出是否同意变更的书面决定：（一）建设地点发生变更的；（二）投资规模、建设规模、建设内容发生较大变化的；（三）项目变更可能对经济、社会、环境等产生重大不利影响的；（四）需要对项目核准文件所规定的内容进行调整的其他重大情形。” 第四十条规定：“项目备案后，项目法人发生变化，项目建设地点、规模、内容发生重大变更，或者放弃项目建设的，项目单位应当通过在线平台及时告知项目备案机关，并修改相关信息。”根据以上规定，在天津，实行核准制的项目，若总投资额发生较大变化的，那么项目单位应当及时以书面形式向原项目核准机关提出变更申请。但是总投资额变化幅度为多少属于重大变更呢，还需要核准机关根据具体情况进行判断。但是，实行备案制的项目，并没有将总投资额的变化列为重大变更，也无需重新备案了。因此，在天津，核准制项目和备案制项目关于总投资额的变化是否属于重大变更，结论是不同的，值得注意。

同时，作者检索到天津市人民政府办公厅于2004年10月29日颁布的《天津市人民政府关于改革我市企业投资管理体制的通知》（津政发〔2004〕96号）中，发布了关于《天津市企业投资项目核准暂行管理办法》和《天津市企业投资项目备案暂行管理办法》，至今仍有效。

《天津市企业投资项目核准暂行管理办法》第十八条规定：“发展改革部门已核准的项目，如建设规模、主要建设内容、产品技术方案、建设地点等发生变化，项目申报单位应及时以书面形式向核准部门报告，由核准机关出具书面确认意见或要求其重新办理核准手续。”和《天津市企业投资项目备案暂行管理办法》（津政发[2004]96号）第十一条：“经备案的项目，如建设规模、主要建设内容、建设地点等发生重大变化，应及时以书面形式向备案部门报告，办理重新备案手续。”该两个文件均未将总投资额的变更定义为重大变更。作者认为：根据新法的有关规定，新办法自印发之日起施行，有效期5年。天津市此前有关企业投资项目核准和备案管理规定，凡与新办法不一致的，均按新办法执行，所以在新办法施行五年后若没有出台新的相关规定，那么就继续适用老办法。

根据2009年发布实施的《河北省固定资产投资项目备案管理办法》第十二条：“有下列情形之一的，应重新办理备案手续。（一）建设地点发生变更；（二）主要建设内容发生变化；（三）建设规模有较大变动；（四）项目总投资变化幅度超过原备案数额30%以上；（五）拟新征用地面积变化幅度超过原备案数额10%以上；（六）变更建设方案可能对环境、安全生产等产生重大不利影响的。因此实行备案制的项目，总投资变化幅度超过原备案数额30%以上就属于重大变更，需要向原备案机关重新办理备案手续。”

根据2009年发布实施的《河北省固定资产投资项目核准实施办法》第二十条：“已经核准的项目，如需对项目核准文件所规定的内容进行调整，项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关报告。原项目核准机关应根据项目调整的具体情况，出具书面确认意见或要求重新办理核准手续。”但是对于核准制项目，河北省的此文件则规定的比较模糊。作者认为：由于注册制项目与核准制项目的性质、影响的重大性及政府机关相应的管理模式等方面是不同的，对于核准制项目的重大变更条款不应当参照适用河北省备案制项目的相关法律规定，而应当参照适用《企业投资项目核准和备案管理条例》（国务院令673号）和《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委令第19号）的相关规定。

根据自2003年1月1日起施行的《山东省基本建设项目登记备案办法》（山东省人民政府令第146号）第十一和十二条的规定：“取得登记备案证明后项目发生重大变更，必须重新办理登记备案手续。有下列情形之一的，为项目发生重大变更：(一) 建设地点发生变更的；(二)主要建设内容发生变化的；(三) 建设规模有较大变动的；(四)新增用地面积超出原备案面积的；(五)总投资额超出原备案数额30%以上的；(六)变更建设方案可能对环境产生重大影响的。”以及山东省发展计划委员会自2004年4月1日施行的关于印发《山东省基本建设项目登记备案办法实施细则》的通知（鲁计投资[2004]323号）第十五条的规定：“项目发生重大变更的界定（一）建设地点发生变更是指项目建设地点在县（市、区）域间发生变化的；（二）主要建设内容发生变化是指主要产品发生变更、主要建筑物及构筑物面积超过或低于原登记备案面积30%的；（三）建设规模有较大变动是指年生产规模超过或低于原登记备案额30%的；（四）变更建设方案可能对环境产生重大影响是指变更建设方案后，按照环境保护分类管理的规定，项目由原登记时对环境可能造成轻度影响或影响很小的二、三类，变更为对环境可能造成重大影响的一类，按有关规定必须重新进行环境影响评价的。” 因此，在山东省实行备案制的项目，总投资额超出原备案数额30%以上的则为重大变更，必须重新办理登记备案手续。

但是，作者未检索到山东省关于核准制项目的相关法律规定，由于注册制项目与核准制项目的性质、影响的重大性及政府机关相应的管理模式等方面是不同的，所以作者认为：对于核准制项目的重大变更条款不应当参照适用山东省备案制项目的相关法律规定，而应当参照适用《企业投资项目核准和备案管理条例》（国务院令673号）和《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委令第19号）的相关规定。

同时，由于山东省对于项目备案的相关规定的时间为2003年，过于久远，之前的规定可能不太适用现在项目的情况，因此作者对山东省项目核准和备案管理办法的新动向进行了了解，结论是山东省发展改革委于2018年7月23日发布了关于征求《山东省企业投资项目核准和备案管理办法》（草案会签稿）意见的通知，向社会公众征求意见，相信该管理办法很快会发布实施。

针对不动产项目的实际总投资额与当初核准（备案）文件中的金额不一致的情况。首先，我们需要了解投资项目是实行核准制的还是备案制的。其次，分情况了解国务院、国家发改委及项目所在当地的相关法规是如何定义重大变更的，对于发生了重大变更的项目应该向原核准（备案）机关重新报批。若总投资额的变更不属于重大变更，则不需要向原核准（备案）机关重新报批，项目方只需聘请具有最高资质的第三方专业机构正式出具《可行性研究报告》，以该报告上的总投资额为准。