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从一则案例看买卖合同中的情势变更原则

2018-02-01

作者:中银律师事务所  王翔宇


案情梗概
    原告程某雁诉被告梁某峰、许某以及反诉原告梁某峰、许某诉反诉被告程某雁房屋买卖纠纷案,本院(即深圳市宝安区人民法院,下同)受理后,于2010年7月19日公开开庭进行了合并审理。本案现已审理终结。
    原告诉称,2010年4月4日原告与被告在中介方龙华镇X华地产公司处签订了二手房买卖合同。约定原告付定金2万元,定于4月16日前再付18万元到银行资金监管,由中介方出面帮原告贷款按揭人民43.9万元。4月14日-15日期间国家政策改变,要求二手房买卖的首付提高至五成(第二套),还需社保,导致买卖不能成交。原告与被告、中介都不属违约,是国家政策导致该合同不能有效成立。请求判令:解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》,被告退回原告定金2万元。
    两被告反诉称,反诉人与被反诉人于2010年4月4日签署《房地产买卖合同》。反诉人转让深圳市宝安区X花园X阁2层206单位给被反诉人,转让成交价为人民币63.9万元,定金为人民币2万元,另外61.9万元为第二部分楼款。合同约定“买方(被反诉人)应于签署本合同之日起12日(含当日)内付清首期房款人民币18万元(不含已付定金)。买方应于首期房款交付之日起3日内(含当日)办理完毕全部银行按揭申请手续,卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料。双方均不得拖延,否则视为违约”。合同签署当日,反诉人即按合同约定把房地产证原件交予中介方,以方便被反诉人及时办理银行按揭手续。合同签署后,被反诉人并未按时付清首期房款,拒不履行约定义务,反而滥用诉权,以履行期届满后的政策变化为由,先行提起诉讼。请求判令:被反诉人向反诉人支付违约金人民币127800元。
    经审理查明,原告与被告于2010年4月4日在中介深圳市X华房地产投资顾问有限公司处签署《房地产买卖合同》。合同约定:被告将位于深圳市宝安区X花园X阁2层的206房屋(房地产证号:深房地字第××号)转让给原告,转让成交价为人民币63.9万元,定金为人民币2万元,另外61.9万元为第二部分楼款;原告应于签署本合同之日起12日(含当日)内付清首期房款人民币18万元(不含已付定金。上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目,在银行出具贷款承诺书后三个工作日内,买方须按银行承诺贷款的金额,多退或少补应付的首期房款,卖方应无条件配合办理相关手续);买方应于首期房款交付之日起3日内(含当日)办理完毕全部银行按揭申请手续,卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料,双方均不得拖延,否则视为违约;如买方逾期履行义务超过7日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
    合同签订当日(2010年4月4日),原告向被告交付了定金2万元,被告把房地产证原件交予中介方。原告未在签署合同之日起12日(含当日)内即2010年4月15日前付清首期房款人民币18万元。2010年4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,该通知规定贷款购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于50%。
    原告庭审中陈述其已有一套住房,涉案房屋系其购买的第二套住房,已不能按合同约定的比例申请到贷款。

    判决如下:一、解除原告程某雁与被告梁某峰、许某签订的《房地产买卖合同》;二、驳回原告程某雁的其他诉讼请求;三、驳回被告梁某峰、许某的反诉请求。[1]


案例分析
    本案是一则比较典型的二手房买卖纠纷案件,二手房交易与一般的动产交易除了在物权变动等方面存在差异之外,由于其涉及根本的民生问题,党和政府对此一直是非常重视,并且会依据社会环境的发展变化不断调整和出台相应的政策、方针以对此类交易进行引导与管控。因此,涉及二手房交易的买卖合同比起一般动产的买卖合同而言更容易受到情势变更原则的影响,本案就是如此。
    1.情势变更原则之基本概念
    按照契约法之传统理论,当事人双方在形成合意订立了合同之后,就应当受合同的约束,并且应当履行合同项下的相关权利与义务,当合同的某一方当事人怠于或者不能履行其合同义务的,应当承担相应的违约责任。但是,如果出现了某种不可归责于任何一方当事人之事由而导致合同履行的根本基础发生了变化与动摇,最终导致当事人如继续履行其合同项下义务会严重损害当事人之间的利益平衡的时候,如果此时因上述情况不履行其合同义务的当事人仍然要承担违约责任,则显然不公平。因此,情势变更原则应运而生,它可以看作是对传统民法的违约责任体系的一种有益补充。学界认为,所谓情势变更,指的是在合同有效成立后,当事人赖以实现合同效力的基础(情势)发生了不可归责于任何当事人一方之不可预料的变更,此时若继续履行合同则违背民法之公平原则,故赋予当事人解除或变更合同之权利。我国1999年最初制订《合同法》时,对《合同法》是否要引入合同变更原则争议很大,在此种情况下,该法法律条文本身并未规定情势变更原则。但是在最高人民法院《合同法解释二》中则在其26条对情势变更原则作了规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条款是目前处理涉情势变更原则的合同纠纷案件最主要的依据。
    2.实务中要严格适用情势变更原则
    情势变更原则的适用有以下几项条件:1.合同赖以存在的客观情况确实发生变化。2.上述变化确为当事人所不能预见的。3.上述客观情势的变化是由于除不可抗力以外的其他意外事故所引起。4.情势变更的事由发生于合同履行过程之中。5.上述情势变化后,继续维持合同效力会严重违反民法之公平原则。
    判断当事人对上述情势之变化是否可以预见:其一,预见的时间点为缔约之时。其二,预见的标准以受损害的一方当事人的实际情况为准。其三,要注意有些合同因其标的与性质而不适用于情势变更原则,比如合同标的物是能源、贵金属等存在较大固有风险的价格波动较大的商品或者是如股票之类风险投资性质的金融产品,原则上应当不适用于情势变更原则。
    要注意,在我国司法实务中,如果确定某个合同纠纷确实适用情势变更原则,则首先要考虑变更合同而非解除合同,如果变更合同仍然不能改变双方当事人的权利义务的显著失衡,才要考虑解除合同。同时,当事人双方并无解除合同权利而是要由人民法院以判决的形式来解除,并且下级法院在审理有关纠纷中适用情事变更原则的,要逐级报送至上级法院核准,并报最高人民法院备案。
    3.本案应当适用情势变更原则
    A.涉案合同赖以存在的客观情况(情势)确实发生了变化。众所周知,二手房交易不同于一般的动产交易,它受国家政策的影响比较大,国家政策的变化会对买卖双方的主体资格、合同标的能否正常流转等事关合同能否正常履行的事由产生重大的影响。本案中,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,该通知规定贷款购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于50%,这确实属于对合同所依赖的客观情势的重大变更,因为涉案二手房交易合同的买方之所以订立该合同,是因为其对自己的经济实力、购买能力有相当程度的认知,按照当时尚未变化的国家政策,该二手房的价格、贷款首付款的比例、交易的方式都是原告所能承担的,综合上述考虑,他才欣然签订了涉案的二手房买卖合同,以期未来能够拥有属于自己的温馨港湾。然而,国家政策的变化,使得当事人履行合同将付出更大的代价,此种代价的增加已经使得该合同履行的基石发生了动摇。值得一提的是,在目前司法实务中,以下情形一般可以认定为情势变更:1.物价飞涨(需要量化);2.合同基础丧失(如合同标的物灭失);3.汇率大幅变化;4.国家经济贸易政策变化。情势的类型化应当在案件审判的过程中不断得到丰富和总结,不过可以肯定的是,像本案这种因为国家政策的变化而导致合同履行基础发生动摇的,实务界一般认为可以适用情势变更原则。
    B. 以受损害的一方当事人的实际情况为标准,本案情势的变化属于该当事人不可预料的范畴。原则上,如果合同标的物是能源、贵金属等存在较大固有风险的价格波动较大的商品或者是如股票之类风险投资性质的金融产品,就推定当事人能够预见有关情势会发生变化,除此之外包括本案的情形,要从受损害一方当事人的实际情况出发,看其主观上是否可以预见本案有关情势的变更。本案原告由于国际政策的变化,如果继续履行该合同,在标的物的首付上要付出比原先大得多的代价,这也意味着该原告在未来的日常生活中要付出更大的艰辛、家庭经济负担更加沉重,而卖方并未有什么损失,因此原告(买方)应当是受损失的一方。原告只是一名普通群众,他在缔约的时候不可能预料到属于正国级的国务院会在何时就二手房买卖出台何种政策。并且,国家政策的变化不同于二手房买卖中的商业风险,比起诸如房价变化之类的风险,国家政策的变化对于处于社会基层的原告来说是完全不可控的。
    C. 本案所涉及的客观情势的变化是由于除不可抗力以外的其他意外事故所引起。这里实际上涉及不可抗力与情势变更的区分,二者的直观区分在于外在表现上。情势变更主要表现为影响合同履行的社会政治经济形势的剧烈变化,如物价飞涨、货币贬值、金融危机和国家政策的变化等。而不可抗力大多表现为人力不可抗拒的自然力,如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等(自然灾害);也包括社会异常事件,如战争、罢工、暴动等。对于不可抗力,只要具有一般大众知识便可以意识到。显然,本案中国家政策的变化属于情势变更而非不可抗力。
    D.本案中的情势变更的事由发生于合同履行过程之中。本案法院查明,“合同签订当日(2010年4月4日),原告向被告交付了定金2万元,被告把房地产证原件交予中介方。……2010年4月17日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,该通知规定贷款购买第二套住房的,贷款首付款比例不得低于50%”,由此可见,本案中情势变更的事由也即国家政策的变化发生在合同订立之后的合同履行过程之中。
    E. 本案情势变化后,继续维持涉案合同效力会严重违反民法之公平原则。如果继续履行本案的二手房买卖合同,由于首付款要达到合同约定房屋成交价格的50%,这会使原告付出比订立合同时所能预见的更大代价,同时,今后的日常生活中原告势必因为一次金钱上的大出血而捉襟见肘,背上沉重的经济包袱,而被告的利益则完全不受影响,这显然与民法之公平原则背道而驰。

    因此,本案应当适用情势变更原则,在变更合同已不现实的情况下,应当解除涉案合同,使得当事人双方都恢复到缔约前的状态上来。


注释:
[1] 案件详情请参阅深圳市宝安区人民法院(2010)深宝民三初字第867号民事判决书。

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